Défiscalisation : conseils pour investir dans l’immobilier

L’environnement économique n’a jamais été aussi favorable pour investir dans la pierre. Pour autant, la multiplicité des lois ne facilité pas les investissements. Tour d’horizon des dispositifs les plus efficaces.

Etat des lieux du marché de l’investissement immobilier en 2018

Depuis quelques années, c’est la même rengaine. “Il est temps d’investir”, “Les prix sont au plus bas”, “Les taux aussi”, “La loi Pinel est une réussite”, … En 2018, c’est pire : la situation est encore plus favorable pour investir ! Si les prix se sont maintenant stabilisés, avec encore quelques fluctuations ici ou là. Les taux d’intérêt ont également encore baissé, et se stabilisent autour de 1,50% sur 20 ans.

Néanmoins, la défiscalisation en 2018 reste complexe. La multiplication des lois et des dispositifs n’aident pas les potentiels investisseurs à y voir clair. De fait, il est important de définir son projet en amont pour ensuite choisir le régime de défiscalisation approprié. Je vous propose un tour d’horizon non exhaustif des lois, en fonction de certains projets immobiliers.

Quels dispositifs de défiscalisation choisir ?

Si vous vous lancez dans un investissement immobilier, c’est principalement pour en tirer des avantages en terme d’économie d’impôts. Celle-ci va dépendre de deux facteurs : le montant investi et la durée de la mise en location du bien immobilier. Avec toutes ces informations vous pourrez alors vous pencher sur le dispositif de défiscalisation adapté à votre situation et à vos objectifs.

La loi Pinel

Si vous souhaitez percevoir une rente régulière, il n’y a pas mieux que la loi Pinel. Le dispositif offre une réduction d’impôt contre l’achat et la location d’un logement, la réduction étant proportionnelle à la durée locative (12% pour 6 ans, 18% pour 9 et 21% pour 12 ans). L’investissement Pinel est limité à 300 000€ à deux biens immobiliers par an.

Pour pouvoir réaliser un investissement rentable avec le dispositif Pinel, notez qu’il est nécessaire que vos prélèvements fiscaux annuels soient au minimum de 2500€.

La loi Censi Bouvard

Le combo loi Censi Bouvard / Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier de 11% de réduction sur ses impôts pour l’achat d’un logement en résidences de services (Censi Bouvard) et de bénéficier du régime fiscal micro-BIC lors de la location (LMNP) tout en récupérant la TVA (20% du prix) si la location y est soumise.

Elle vous conviendra si vous payez des impôts annuels de l’ordre de 1000 à 2000€ et si vous souhaitez investir avec un budget de 100 000 à 200 000€.

La nue-propriété

Enfin, à plus long terme, la nue-propriété permet d’acheter un bien à moindre coût et d’en récupérer la pleine propriété quelques années plus tard. Dans les faits, vous devenez propriétaire des murs mais mais vous ne percevez aucun avantage lié a ce bien, qu’il soit financier (loyers) ou physique (impossibilité d’y habiter). C’est l’usufruitier qui en profite. Au terme de la période, vous récupérerez un bien valorisé que vous aurez acheté à moindre frais.