Le contexte actuel d’instabilité économique et financière peut amener les investisseurs à revoir leurs perspectives d’investissement pour 2025. Dans un tel contexte, il convient d’orienter ses opérations vers des investissements plus surs, moins dépendant des cours boursiers. L’immobilier, véritable valeur refuge, est l’investissement idéal, notamment dans une vision de long-terme. Pour ce faire, nous avons sélectionné pour vous 5 conseils pour maximiser votre investissement immobilier.
1/ Faire l’état des lieux du marché et de votre situation
Le marché locatif demeure une option attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine. En effet, malgré un contexte économique parfois incertain, l’investissement locatif continue d’offrir de belles opportunités. Les taux de crédit immobilier sont de 3.37 % en novembre 2024 en baisse depuis plusieurs mois, facilitant l’accès à des financements avantageux. Par ailleurs, les ajustements des prix dans l’immobilier neuf rendent cet investissement encore plus accessible et potentiellement rentable. Ces conditions favorables, combinées à une demande locative soutenue, font de l’immobilier locatif un levier intéressant pour conjuguer valorisation du capital et revenus complémentaires.
De plus, avant d’investir dans l’immobilier, il convient de faire le point sur votre situation. Pour ce faire, il vous faut prendre en considération l’intégralité de vos entrées et sorties :
- Vos investissements déjà réalisés/en cours.
- Vos revenus issus de votre activité professionnelle.
- Vos autres revenus.
- Vos propriétés immobilières actuelles.
- Votre stratégie à court, moyen et long termes.
- Vos différents crédits en court.
- Etc.
Nous vous recommandons l’appui d’un professionnel sur ce sujet. Leur connaissance pointue vous permettra de partir sur de bonnes bases. Ils peuvent avoir connaissance de limitation d’investissement que vous ne connaîtriez peut-être pas, tel que le plafonnement des niches fiscales.
2/ Choisir le bon dispositif de défiscalisation
Lorsqu’on investit en immobilier, il est possible de le faire tout en participant à un dispositif de défiscalisation. Cela vous permet de maximiser votre investissement : l’avantage fiscal conféré par le dispositif, le plus souvent sous la forme d’une réduction d’impôt, augmente la rentabilité de l’investissement.
Néanmoins, la défiscalisation en 2025 reste complexe. La multiplication des lois et des dispositifs n’aident pas les potentiels investisseurs à y voir clair. De fait, il est important de définir son projet en amont pour ensuite choisir le régime de défiscalisation approprié. Nous vous proposons un tour d’horizon non exhaustif des lois, en fonction de certains projets immobiliers.
Si vous vous lancez dans un investissement immobilier, c’est principalement pour en tirer des avantages en termes d’économie d’impôts. Celle-ci va dépendre de deux facteurs : le montant investi et la durée de la mise en location du bien immobilier. Avec toutes ces informations, vous pourrez alors vous pencher sur le dispositif de défiscalisation adapté à votre situation et à vos objectifs.
La loi Pinel
Si vous souhaitez percevoir une rente régulière, il n’y a pas mieux que la loi Pinel. Le dispositif offre une réduction d’impôt contre l’achat et la location d’un logement, la réduction étant proportionnelle à la durée locative (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). L’investissement Pinel est limité à 300 000 € à deux biens immobiliers par an. Attention cependant, le dispositif Pinel prend fin le 31 décembre 2024.
Pour pouvoir réaliser un investissement rentable avec le dispositif Pinel, notez qu’il est nécessaire que vos prélèvements fiscaux annuels soient au minimum de 2 500 €.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un propriétaire de mettre en location un bien meublé tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Il est accessible dès lors que les revenus locatifs n’excèdent pas certains plafonds et qu’ils ne constituent pas l’activité principale du bailleur. Grâce à ce dispositif, l’investisseur peut notamment bénéficier d’un abattement fiscal allant de 50 % à 71 % (dans le cadre du régime micro-BIC), ce qui permet de réduire significativement la base imposable et, par conséquent, l’impôt dû.
La nue-propriété
Enfin, à plus long terme, la nue-propriété permet d’acheter un bien à moindre coût et d’en récupérer la pleine propriété quelques années plus tard. Dans les faits, vous devenez propriétaire des murs, mais vous ne percevez aucun avantage lié à ce bien, qu’il soit financier (loyers) ou physique (impossibilité d’y habiter). C’est l’usufruitier qui en profite. Au terme de la période, vous récupérerez un bien valorisé que vous aurez acheté à moindres frais.
3/ Optimiser le financement de son investissement immobilier
Il s’agit peut-être du conseil le plus important pour réaliser un investissement immobilier : identifiez correctement le meilleur moyen de financer votre opération. En effet, cette étape est souvent prise à la légère par des investisseurs trop pressés de percevoir leurs premiers loyers et de finaliser rapidement leur opération.
Par exemple, il peut vous sembler logique, au premier abord, de financer votre opération immobilière par un apport si vous avez les liquidités nécessaires. Cela confère de nombreux avantages, notamment un risque en moins d’échec de remboursement du crédit et de s’émanciper du système bancaire. Toutefois, dans le cadre de la recherche de rentabilité, ce choix est à éviter le plus possible. Dans une situation de taux bas, ou relativement accessibles, il est préférable de passer par l’emprunt afin de bénéficier de l’effet de levier.
Il vous faut donc, au préalable, bien vous renseigner sur la situation actuelle du crédit immobilier et vous enquérir de vos possibilités d’emprunt. Vous pouvez le faire auprès de votre conseiller bancaire ou auprès d’un courtier en immobilier.
4/ La localisation de votre bien immobilier ne doit pas être laissée au hasard
Investir dans l’immobilier locatif est une chose. Bien investir en est une autre. Généralement, les investisseurs vont être tentés de mener une opération d’acquisition immobilière dans le secteur où ils résident ; cela a un côté rassurant de connaître la région et pouvoir mettre une image sur son investissement. Il peut s’agir d’une erreur : l’herbe est souvent plus verte ailleurs ! Ne perdez pas de vue que votre investissement doit toujours être motivé par la rentabilité, et certaines villes offrent des rendements bien supérieurs à d’autres. Acquérir une maison et la louer dans la Creuse ne présentera sûrement pas la même rentabilité qu’en région parisienne, bordelaise ou toulousaine, où la densité locative et la tension locative sont bien plus importantes.
Attention donc à ne pas laisser votre cœur l’emporter sur votre raison : n’achetez pas un bien à côté de chez vous car cela revêt un caractère affectif.
5/ Gestion locative : ne pas tout faire soi-même
Le temps c’est de l’argent !
Ce proverbe se vérifie également dans l’investissement immobilier. Votre temps est précieux : passer votre temps à la recherche de locataire, à signer des documents, réaliser des états des lieux, remplacer les joints de douche entre deux changements de locataire… Tout ce temps perdu, vous auriez pu le passer à anticiper votre prochain investissement ou préparer votre déclaration fiscale qui ne doit comporter aucune erreur ! (mais nous verrons cela dans un autre article 😉 )
Vous pouvez donc déléguer cela à un gestionnaire locatif. Nombre d’agences immobilières proposent ce service. Nous vous recommandons toutefois de faire appel à une agence bien ancrée localement, avec un historique important. Cela vous garantit une certaine stabilité et un professionnalisme certain. Également, il conviendra de prendre en compte la gestion locative dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement, et ce avant même d’investir !