La loi Pinel a remplacé la loi Duflot le 1er septembre 2014. L’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du CGI, le code général des impôts, prévoyait que le dispositif existe jusqu’au 31 décembre 2016. Depuis, la loi Pinel a été prorogé plusieurs fois. L’ultime prorogation a eu lieu avec la loi de Finances pour 2021 : le dispositif Pinel est accessible jusqu’au 31 décembre 2024.
Les dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif se basent sur un avantage particulier : la défiscalisation. Cela permet aux investisseurs de payer moins d’impôts tout en plaçant leur portefeuille sur un secteur clé, l’immobilier. Également, ces dispositifs sont mis en place par l’État pour lutter contre la crise du logement. Cet avantage fiscal est donc fourni au propriétaire en échange de leur participation à l’effort national de lutte contre cette crise du logement.
Le dispositif de défiscalisation Pinel a justement proposé trois niveaux de défiscalisation immobilière, contrairement à la loi Duflot. C’est en particulier cet aspect qui a convaincu les investisseurs de revenir sur le marché de l’immobilier locatif, et d’investir par l’intermédiaire de ce dispositif.
Découvrez en plus pour défiscaliser en loi Pinel
Comme dit précédemment, la défiscalisation Pinel offre trois niveaux de défiscalisation, chacun correspondant à une durée de location :
- 6 ans de location donne droit à 12 % de déduction d’impôt.
- 9 ans à 18 %.
- 12 ans à 21 %.
En d’autres termes, si vous vous engagez à louer votre logement par l’intermédiaire du dispositif Pinel pour une durée de 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12 %.
La loi de finances 2021 a modifié les conditions de fin du dispositif Pinel. La loi Pinel aurait normalement dû se terminer le 31 Décembre 2021, cependant la loi de finances 2021 est venu le proroger pour 2022, 2023 et 2024. Néanmoins, les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse en 2023 et 2024.
Les taux en 2023 :
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 6 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 10,5 % pour les investissements en métropole et 21,5 % pour les investissements en outre mer (contre 23 % en 2022).
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 9 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 15 % pour les investissements en métropole et 26 % pour les investissements en outre-mer (contre 29 % en 2022)
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 12 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 17,5 % pour les investissements en métropole et 28,5 % pour les investissements en outre-mer (contre 32 % en 2022).
Les taux en 2024 :
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 6 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 9 % pour les investissements en métropole et 20 % pour les investissements en outre-mer (contre de 23 % en 2022).
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 9 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 12 % pour les investissements réalisés en métropole et 23 % pour les investissements réalisés en outre-mer (contre 29 % en 2022).
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 12 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 14 % pour les investissements en métropole et 25 % (contre 32 % en 2022) pour les investissements en outre-mer.
La loi Duflot ne proposait qu’un bail de 9 ans et une défiscalisation de 18 %. Le fait de proposer trois niveaux de défiscalisation donne plus de souplesse aux investisseurs, et permet de mieux équilibrer leur projet en fonction de l’investissement consenti.
Vous pouvez en savoir plus sur cette question en visitant cette page dédiée à la défiscalisation Pinel qui est plutôt bien faite.
Taux Pinel 2022 : comment continuer à en bénéficier ?
Il est encore possible de bénéficier des taux Pinel de 2022, à savoir 12 %, 18 % et 21 % en métropole si vous respectez les conditions de la loi Pinel+. De même, vous pouvez bénéficier des taux Pinel Outre-Mer 2022, à savoir 23 %, 29 % et 32 % du prix d’acquisition sur des durées de 6, 9 ou 12 ans, dès lors que les critères de la Pinel+ Outre-Mer sont respectés. Ainsi, les investisseurs qui remplissent ces conditions peuvent toujours accéder aux avantages fiscaux initiaux, tout en profitant d’un cadre réglementaire adapté et favorable à la défiscalisation.
Pinel+ : des exigences renforcées pour des logements plus performants et durables
Le dispositif Pinel+ (également appelé « super Pinel ») prévoit depuis 2022 des critères de qualité et de performance plus exigeants que la version classique. Les logements doivent respecter des exigences accrues en matière de surfaces minimales, de performances énergétiques et environnementales (norme RE2020, par exemple) ainsi que de qualité d’usage (surface extérieure, double orientation, etc.). Grâce à ces conditions renforcées, Pinel+ permet d’accéder à un avantage fiscal plus intéressant, tout en soutenant la construction de logements plus respectueux de l’environnement et mieux adaptés aux besoins des occupants.
Les règles à respecter pour profiter de la défiscalisation Pinel
Pour obtenir la défiscalisation Pinel, il est impératif de respecter plusieurs règles, tant du point de vue du logement que du propriétaire que du locataire.
Le logement justement. Il doit répondre à l’un des critères suivants :
- être neuf,
- être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA),
- avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation s’il a été bâti il y a au moins 15 ans.
Une fois cette étape passée, il doit entrer dans les cases suivantes :
- être loué nu, c’est-à-dire non-meublé,
- être dédié à l’habitation principale du locataire (pas de location saisonnière ou de courte durée),
- respecter les normes thermiques RE2020, RT 2012 ou BBC 2005 selon la date de construction.
Le zonage pour défiscaliser en loi Pinel
Lors de la promulgation de la loi de défiscalisation Pinel, la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel a également modifié le zonage du territoire. Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel s’appuie donc sur ce découpage du territoire. Le zonage Pinel est toutefois restreint : seuls les biens situés en zone A bis, zone A et zone B1 sont éligibles au dispositif. En effet, depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de la loi Pinel, sauf dérogation comme dans le cadre de l’expérimentation du Pinel breton.
Le zonage Pinel est également utilisé pour définir deux types de plafonds de la loi Pinel :
- les plafonds de ressources,
- les plafonds de loyer.
Ces plafonds ont une utilité. Ils permettent d’encadrer les loyers et de mettre en place un meilleur équilibre entre le loyer et les ressources. En somme, de louer un logement à un prix raisonnable pour un ménage qui en a les moyens. L’objectif du dispositif Pinel est donc de répondre à la problématique du logement en fournissant des logements à loyer encadré pour des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources Pinel.
Bon à savoir
Le 5 juillet 2024, un décret majeur a été publié au Journal Officiel, entraînant le reclassement de 865 communes sur le territoire. Concrètement, 675 villes passent désormais en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis. Ce changement représente une excellente nouvelle pour les investisseurs souhaitant profiter des avantages de la loi Pinel, pour qui la localisation du bien est un critère essentiel.
Un marché immobilier neuf fragilisé par la fin du dispositif Pinel et l’absence de soutien fiscal
Comme dit précédemment, la défiscalisation Pinel offre trois niveaux de défiscalisation, chacun correspondant à une durée de location :
Le marché immobilier neuf traverse une période délicate, aggravée par la disparition du dispositif Pinel au 1er janvier 2025, et l’absence d’un nouvel avantage fiscal prévu dans le projet de Loi de finances 2025. Les investisseurs, incités à se tourner vers l’immobilier ancien (notamment via le dispositif Denormandie), se font plus rares, ce qui ralentit la vente de logements neufs, déjà impactée par la hausse du prix des matériaux et la flambée passée des taux d’intérêt.
D’après le gouvernement, 337 100 logements seulement ont été autorisés entre octobre 2023 et septembre 2024, soit une baisse de 9,4 %. Les promoteurs, qui espéraient un geste de l’État, alertent sur les effets de la fin du Pinel alors que la pénurie de logements perdure. Malgré quelques signaux encourageants (baisse des taux, recul du taux d’usure), le marché risque de s’enliser en 2025 sans mesures concrètes.
Quel est l’objectif de notre site ?
Le site defiscalisation-pinel.org est votre site référent pour comprendre le fonctionnement de la défiscalisation immobilière et plus particulièrement dans le cadre du dispositif Pinel qui prendra fin à la fin de l’année 2024. Nous vous renseignons ainsi sur les différents dispositifs existants, afin de vous aider à trouver le plus adapté pour votre projet. Vous souhaitez mener un investissement dans l’immobilier ? Profitez des différents dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État afin d’avoir un coup de pouce lors de votre investissement.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Denormandie, …) peuvent sembler complexes, obscurs, voire réservés à une élite. Notre site a pour vocation de démystifier ces lois afin de vous donner toutes les cartes en mains pour réussir votre investissement. N’hésitez pas à prendre contact avec nous si vous avez des questions complémentaires ; nous tâcherons d’y répondre dans les plus brefs délais.