La loi Pinel a succédé au dispositif Duflot pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014. Le dispositif a ensuite été prorogé à plusieurs reprises. Sa dernière prolongation a été prévue par la loi de finances pour 2021, qui a maintenu l’éligibilité des nouveaux investissements jusqu’au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement locatif ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel. En revanche, les investisseurs ayant acquis un bien éligible avant cette date continuent de bénéficier de l’avantage fiscal pendant la durée de leur engagement, s’ils respectent l’ensemble des conditions légales.
Les dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif se basent sur un avantage particulier : la défiscalisation. Cela permet aux investisseurs de payer moins d’impôts tout en plaçant leur portefeuille sur un secteur clé, l’immobilier. Ces dispositifs sont également mis en place par l’État pour lutter contre la crise du logement. Cet avantage fiscal est donc fourni au propriétaire en échange de leur participation à l’effort national de lutte contre cette crise du logement.
Le dispositif de défiscalisation Pinel a justement proposé trois niveaux de défiscalisation immobilière, contrairement à la loi Duflot. C’est en particulier cet aspect qui a convaincu les investisseurs de revenir sur le marché de l’immobilier locatif, et d’investir par l’intermédiaire de ce dispositif.
Les avantages pour défiscaliser en loi Pinel
Les taux de réduction d’impôt du Pinel
Le dispositif Pinel s’est distingué du Duflot par une plus grande souplesse de durée d’engagement. En métropole, pour les investissements antérieurs à 2023, les taux étaient les suivants :
- 6 ans de location donne droit à 12 % de déduction d’impôt.
- 9 ans à 18 %.
- 12 ans à 21 %.
En d’autres termes, si vous vous êtes engagés à louer votre logement par l’intermédiaire du dispositif Pinel pour une durée de 6 ans avant 2025, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 %.
À titre de comparaison, le dispositif Duflot ne prévoyait qu’un engagement de 9 ans avec une réduction d’impôt de 18 %.
La baisse des taux en 2023 – 2024
La loi de finances 2021 a modifié les conditions de fin du dispositif Pinel. La loi Pinel aurait normalement dû se terminer le 31 Décembre 2021, cependant la loi de finances 2021 est venu le proroger pour 2022, 2023 et 2024. Néanmoins, les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse en 2023 et 2024 pour les logements ne remplissant pas les conditions du Pinel+.
Les taux en 2023 :
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 6 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 10,5 % pour les investissements en métropole et 21,5 % pour les investissements en outre mer (contre 23 % en 2022).
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 9 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 15 % pour les investissements en métropole et 26 % pour les investissements en outre-mer (contre 29 % en 2022)
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 12 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 17,5 % pour les investissements en métropole et 28,5 % pour les investissements en outre-mer (contre 32 % en 2022).
Les taux en 2024 :
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 6 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 9 % pour les investissements en métropole et 20 % pour les investissements en outre-mer (contre de 23 % en 2022).
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 9 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 12 % pour les investissements réalisés en métropole et 23 % pour les investissements réalisés en outre-mer (contre 29 % en 2022).
- Les investisseurs qui ont opté pour un engagement de 12 ans bénéficient d’une réduction d’impôt de 14 % pour les investissements en métropole et 25 % (contre 32 % en 2022) pour les investissements en outre-mer.
La loi Duflot ne proposait qu’un bail de 9 ans et une défiscalisation de 18 %. Le fait de proposer trois niveaux de défiscalisation donne plus de souplesse aux investisseurs, et permet de mieux équilibrer leur projet en fonction de l’investissement consenti.
- En savoir plus sur la défiscalisation Pinel.
Pinel + : le maintien des taux historiques jusqu’à fin 2024
En 2023 et 2024, certains investissements ont pu continuer à bénéficier des taux historiques du Pinel, à condition d’entrer dans le cadre du Pinel+. C’était notamment le cas :
- des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- ou des logements respectant un niveau élevé de qualité, avec des critères renforcés d’usage, de confort et de performance énergétique.
Il est encore possible de bénéficier des taux Pinel de 2022, à savoir 12 %, 18 % et 21 % en métropole si vous respectez les conditions de la loi Pinel+. De même, vous pouvez bénéficier des taux Pinel Outre-Mer 2022, à savoir 23 %, 29 % et 32 % du prix d’acquisition sur des durées de 6, 9 ou 12 ans, dès lors que les critères de la Pinel+ Outre-Mer sont respectés. Ainsi, les investisseurs qui remplissent ces conditions peuvent toujours accéder aux avantages fiscaux initiaux, tout en profitant d’un cadre réglementaire adapté et favorable à la défiscalisation.
Pinel+ : des exigences renforcées pour des logements plus performants et durables
Le dispositif Pinel+ (également appelé « super Pinel ») prévoit depuis 2022 des critères de qualité et de performance plus exigeants que la version classique. Les logements doivent respecter des exigences accrues en matière de surfaces minimales, de performances énergétiques et environnementales (norme RE2020, par exemple) ainsi que de qualité d’usage (surface extérieure, double orientation, etc.). Grâce à ces conditions renforcées, Pinel+ permet d’accéder à un avantage fiscal plus intéressant, tout en soutenant la construction de logements plus respectueux de l’environnement et mieux adaptés aux besoins des occupants.
Quelles étaient les conditions à respecter pour profiter de la défiscalisation Pinel ?
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, il est impératif de respecter plusieurs règles, tant du point de vue du logement que du propriétaire que du locataire.
Le logement justement. Il devait répondre à l’un des critères suivants :
- être neuf,
- être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA),
- avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation s’il a été bâti il y a au moins 15 ans.
Une fois cette étape passée, il devait entrer dans les cases suivantes :
- être loué nu, c’est-à-dire non-meublé,
- être dédié à l’habitation principale du locataire (pas de location saisonnière ou de courte durée),
- respecter les normes thermiques RE2020, RT 2012 ou BBC 2005 selon la date de construction.
Le zonage pour défiscaliser en loi Pinel
Lors de la promulgation de la loi de défiscalisation Pinel, la ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel a modifié le zonage du territoire le 1er octobre 2014. Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel s’appuie donc sur ce découpage du territoire. Le zonage Pinel est toutefois restreint : seuls les biens situés en zone A bis, zone A et zone B1 sont éligibles au dispositif. En effet, depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de la loi Pinel, sauf dérogation comme dans le cadre de l’expérimentation du Pinel breton.
Le zonage Pinel est également utilisé pour définir deux types de plafonds de la loi Pinel :
- les plafonds de ressources,
- les plafonds de loyer.
Ces plafonds ont une utilité. Ils permettent d’encadrer les loyers et de mettre en place un meilleur équilibre entre le loyer et les ressources. En somme, de louer un logement à un prix raisonnable pour un ménage qui en a les moyens. L’objectif du dispositif Pinel est donc de répondre à la problématique du logement en fournissant des logements à loyer encadré pour des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources Pinel.
Bon à savoir
Le 5 juillet 2024, un décret majeur a été publié au Journal Officiel, entraînant le reclassement de 865 communes sur le territoire. Concrètement, 675 villes sont passées en zone B1, 142 en zone A (dont Toulouse et Bordeaux) et 48 en zone A bis.
Marché immobilier : après la fin du Pinel, le dispositif Jeanbrun permet de relancer l’investissement locatif
Avec l’extinction définitive du Pinel au 31 décembre 2024, l’immobilier résidentiel français aborde 2026 sans son principal moteur fiscal en faveur de l’investissement locatif privé, dans un marché encore fragilisé malgré quelques signaux d’amélioration. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) souligne que les ventes de logements collectifs neufs ont encore reculé de 10,8 % en 2025, à un niveau inférieur à 100 000 réservations, preuve d’un secteur qui peine à retrouver son rythme de croisière, même si les mises en vente (+9,4 %) et les autorisations (+19,8 %) témoignent d’un début de redressement. Dans le même temps, les données publiques du SDES montrent qu’à fin janvier 2026, 381 486 logements ont été autorisés sur douze mois, soit un volume encore inférieur de 7,8 % à la moyenne des cinq dernières années, ce qui confirme que la production reste insuffisante pour répondre aux besoins. Les investisseurs étaient alors incités à se tourner vers l’immobilier ancien (notamment via le dispositif Denormandie).
C’est dans ce contexte que le gouvernement a lancé en 2026 le nouveau dispositif « Jeanbrun », conçu pour recréer un cadre attractif pour les bailleurs privés : ce mécanisme, ouvert pendant trois ans pour l’investissement dans le logement collectif neuf ou dans l’ancien avec travaux significatifs, permet notamment de déduire une part du prix d’acquisition, les charges locatives, jusqu’à 12 000 euros d’amortissement annuel et jusqu’à 10 700 euros imputables sur les autres revenus. Le gouvernement, via le plan Relance Logement lui assigne des objectifs ambitieux : relancer la construction à hauteur de 400 000 logements par an, atteindre 2 millions de logements d’ici 2030, soutenir dès 2026 la création de 50 000 logements locatifs privés et accompagner parallèlement la production de 125 000 logements sociaux.
Dans la filière, ce nouveau dispositif est perçu comme un possible levier de redémarrage : dans un communiqué officiel de la FPI, son président Pascal Boulanger explique : « Le dispositif Jeanbrun, pour lequel nos nous sommes fortement investis, est enfin là. À nous désormais, professionnels du logement, avec l’ensemble de l’écosystème, de relever le défi : faire connaître ce statut, expliquer ses atouts, et le porter auprès de nos concitoyens pour qu’investir dans le logement neuf redevienne une envie. »
Qui sommes-nous ?
Le site defiscalisation-pinel.org est votre site référent pour comprendre le fonctionnement de la défiscalisation immobilière et plus particulièrement dans le cadre du dispositif Pinel qui a pris fin le 31 décembre 2024. Nous vous renseignons ainsi sur les différents dispositifs existants, afin de vous aider à trouver le plus adapté pour votre projet. Vous souhaitez mener un investissement dans l’immobilier ? Profitez des différents dispositifs de défiscalisation comme la loi Jeanbrun mise en place par l’État afin d’avoir un coup de pouce lors de votre investissement.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Jeanbrun, Logement Locatif Intermédiaire, loi Denormandie, …) peuvent sembler complexes, voire réservés à une élite. Notre site a pour vocation de démystifier ces lois afin de vous donner toutes les cartes en mains pour réussir votre investissement. N’hésitez pas à prendre contact avec nous si vous avez des questions complémentaires ; nous tâcherons d’y répondre dans les plus brefs délais.