Le dispositif Denormandie constitue l’une des mesures phares du gouvernement pour encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes. Son objectif est clair : lutter contre l’habitat dégradé tout en redynamisant des communes où le parc immobilier nécessite souvent de lourds travaux d’amélioration. À la clé, une réduction d’impôt sur le revenu pour les propriétaires qui acceptent de rénover et de mettre en location des biens répondant à certains critères précis. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir en détail le fonctionnement du dispositif Denormandie, ses avantages fiscaux, ainsi que les conditions d’éligibilité à respecter pour en bénéficier pleinement.
Qu’est-ce que la réduction d’impôt Denormandie ?
Le dispositif Denormandie, mis en place depuis le 1er janvier 2019 est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Le dispositif a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier ancien en réalisant des travaux de rénovation dans les centres-villes. Inspiré du mécanisme de la loi Pinel, ce dispositif s’applique principalement dans des communes de taille moyenne, souvent confrontées à des logements vétustes et à un manque d’attractivité.
Alors que le dispositif devait prendre fin en 2023, l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 a prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027. Il l’étend également, à compter du 11 avril 2024, aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou situées dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormadie ?
Des réductions d’impôt sur le revenu modulées selon la durée de location
Le dispositif Denormandie permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien (majoré du montant des travaux), plafonnée à 300 000 euros par an. Les taux de réduction varient selon la durée d’engagement de location :
- 12 % du montant de l’investissement pour une location d’une durée de 6 ans,
- 18 % pour une location de 9 ans,
- 21 % pour une location de 12 ans.
Une localisation spécifique du logement
Pour être éligible, le bien doit être situé dans l’une des communes concernées :
- une commune avec un besoin important de réhabilitation de l’habitat,
- une zone labellisée « Cœur de ville »,
- une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Des travaux représentant au moins 25 % de l’opération totale
Les travaux de rénovation doivent constituer au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Concrètement, cela peut inclure des dépenses d’amélioration énergétique (isolation, remplacement de système de chauffage), mais aussi la modernisation des pièces d’eau ou le réaménagement global afin de permettre une meilleure habitabilité du logement. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE.
Un engagement locatif assorti de plafonds de loyers et de ressources
Le logement doit ensuite être loué nu, à titre de résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources similaires à ceux du Pinel. Par exemple, pour 2024, un loyer dans une commune zone A comme Toulouse ou Bordeaux est plafonné à 14,03 €/m² et le revenu du locataire ne doit pas dépasser 43 475 € s’il habite seul dans le logement.
Un investissement potentiellement rentable, mais des risques à ne pas négliger
Comme l’indique le guide complet sur la loi Denormandie, le dispositif s’inscrit dans une logique de valorisation du patrimoine immobilier. En investissant dans l’ancien, le propriétaire peut espérer accroître la valeur de son bien grâce aux travaux de rénovation, tout en profitant d’un marché locatif assez dynamique dans les communes ciblées. Toutefois, il est important de bien évaluer le budget global de l’opération, car les travaux de rénovation peuvent parfois être plus onéreux que prévu.
Le Denormandie représente une opportunité intéressante pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt. Avant de se lancer, il est indispensable de vérifier l’éligibilité de la commune, de chiffrer précisément les travaux et de s’assurer d’un potentiel locatif suffisant pour honorer ses engagements, tant financiers que réglementaires.